事業の内容
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/ 原文長 約8566文字
(1) 事業の内容 ＜フレキシブルワークプレイス事業＞ フレキシブルワークプレイス事業は、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業です。ビルオーナーから不動産の運営委託やそれらに付随する設計・施工請負の受託、自社で保有している物件を直接テナントに賃貸することも行っております。 また、当社のフレキシブルワークプレイス事業は、対象プロジェクトがリノベーション案件か新築案件かによって、再生ソリューションと開発ソリューションという二つの建物ソリューションに分けられます。再生ソリューションは築古ビルを対象として、耐震補強や増築、用途変更などを通じて抜本的な資産価値の向上を図っております。築古ビルを扱うメリットは、イニシャルコストが安く済み、稼働までの期間が短く、新築プレミアムの影響を受けにくいことなどが挙げられます。開発ソリューションは新築ビルを対象として、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを組み込むことで、付加価値を付与しております。開発ソリューションは、レジデンスに店舗やオフィスを組み合わせるというコンプレックス型が多く、シェアオフィスやスモールオフィスが建物全体の価値をあげるアイテムとなることで、施設価値の向上につながっております。 （不動産の運用形態） 不動産の運用形態としては、①マスターリース（以下、MLと表記）契約、②プロパティマネジメント（以下、PMと表記）契約、③物件保有（自社保有物件における入居テナントとの賃貸借契約）となっています。物件の個別性や市況に応じて柔軟に運用形態を選択することで、不動産価値の最大化を図っております。また、リーシングマネジメントやイベント開催といった物件運営の附帯事業についても提供しております。 当社のビジネスモデルは、ML・保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びPMにおけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られるストック型収入がメインであり、2023年９月期実績で売上全体の71.5%を占めております。ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしながらも、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や保有物件の売却といったフロー型収入が積み上がります。 売上構成推移／ストック型売上・フロー型売上（単位：百万円） 2021年９月 期※ 2022年９月 期 2023年９月 期 ストック型売上 3,357 4,429 4,983 フロー型売上 453 1,414 1,988 3,810 5,843 6,972 （注）2021年９月期（第13期）は2020年11月１日から2021年９月30日の11か月決算となっております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約6558文字
(2) 経営戦略等 当社は、企画・設計・デザイン、建設、リーシング、運営までワンストップで手がけるフレキシブルワークプレイス事業を行っております。中小規模の築古ビルの再生をメインとしながらも、新築物件にフレキシブルワークプレイスを組み込む開発案件も手掛けております。コロナ禍における働き方改革など常に変化する入居テナントのニーズにワンストップ体制でより的確に応えながら、コストバランスを保った満足度の高い魅力的な物件を提供しつづけることで、コロナ禍においても高稼働率を維持しております。 また、事業展開のエリアを広げずに渋谷区・港区・目黒区を中心とした狭域エリア内で当社物件数を増やしていくというドミナント戦略を継続してまいります。北参道エリアや中目黒エリアなどで、当社の個性的な物件が複数点在することで、そこに人の流れができ、街の雰囲気・活気をつくり、更なる価値を生み出していきます。 運営形態としては、今後もマスターリース契約におけるテナント賃料や、プロパティマネジメント契約における運営受託手数料を中心とした物件運営によって得られる安定的なストック型収入をメインとしながらも、マスターリース契約やプロパティマネジメント契約に付随して獲得する設計・施工請負から得られるフロー型収入を組み合わせることで事業規模拡大を狙っていきます。また既存マスターリース物件の購入による保有切り替え及び新規物件取得を強化しております。マスターリース物件を保有に切り替えることで賃料負担がなくなり利益率の改善が見込めます。また、新規で取得する物件に関しても、これまでの運営ノウハウを生かした改修によって資産価値の最大化を目指します。 今後も優良物件の仕入れが重要となるため、強みである都心部中心というエリア展開というドミナント性は保ちつつ、ビルオーナーへの認知度・ブランド力の向上を通じて収益性の高い運営物件を増やしていくことが第一であると考えます。さらに、保有を含めた今後の事業規模拡大のためには、これまでの銀行借入による資金調達に加えて、株式市場を通じた資金調達等の調達手段を組み合わせることで、財務バランスを保ちながら、事業拡大につなげていく方針です。 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社は、翌期以降３年間における売上高及び営業利益を重要な経営指標とし、中長期的に企業価値の最大化を図ってまいります。また、翌期以降３年間における売上高及び営業利益を向上させるために、運営面積、賃貸可能床面積、累計プロジェクト数、獲得済プロジェクト数、運営中物件数、平均坪単価、物件稼働率を経営上の重要な指標としております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約989文字
(5) 事業上及び財務上の対処すべき課題 ① 組織・ガバナンス体制の強化 当社は、宅地建物取引業免許、一級建築士事務所登録、特定建設業許可といった許認可に基づいた事業を行っており、業法違反等による事業活動の停止や資格はく奪、建設業による事故や損害賠償の発生などが生じた場合は事業に多大な影響を及ぼします。それに対処するために、規定上必要とされる人数を超えた有資格者の設置、コンプライアンス研修等の社員教育の実施、社外役員から牽制体制等を通じたガバナンス体制を強化することで、リスクを限りなく低減することが重要であると認識しています。 ② 財務体質の健全性向上 当社の事業は、主に築古ビルを対象として、不動産取得及び設備投資を行うための設備投資資金を必要とするビジネスモデルであります。手元資金の他、銀行借入により物件購入資金及び設備投資資金を調達しております。今後も物件購入を継続していく経営方針であるため、市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うために財務基盤の強化が必要となります。そのため、定期的に金融機関への業績説明を行うことや、物件内覧等を通じて相互理解を深めることで取引がより強固となり、資金調達が円滑に行われるように意識しております。株式上場の実現により、自己資本を増強することで財務体質の健全性の向上を図るとともに、信用力向上による調達金利の抑制も見込まれるため、金利上昇局面においても金利負担軽減を図ることができると考えております。 ③ 認知度、ブランド力の向上 当社は、既存ビルオーナーからの継続的な案件依頼が多いことも特徴となっておりますが、今後の事業の継続的な成長のためには新規のビルオーナーとの取引が必要と考えております。そのために現在行っているビルオーナー向けのセミナー等の広報活動の強化等を通じて、ブランド力向上に取組んでまいります。また、株式上場により社会認知度の向上を図ることができると考えております。 ④ 社員研修・教育制度の充実化と人材確保 事業の発展のためには、継続的に優秀な人材を確保し、これを育成することが重要であると認識しております。社内教育制度の拡充や、独実のビジネスモデルやノウハウの浸透を図ることにより、社員一人一人のレベルアップを図るとともに、管理職層の育成を強化して事業拡大に伴う組織体制の整備を進めていく方針です。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5303文字
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況 （資産） 当事業年度末における流動資産は 4,007,328千円 となり、前事業年度末に比べ 1,964,011千円増加 いたしました。これは主に固定資産からの保有目的変更により販売用不動産が 421,078 千円、新規上場に伴う公募増資等により現金及び預金が 1,319,814 千円増加したこと等によるものです。固定資産は 7,399,641千円 となり、前事業年度末に比べ 1,682,848千円増加 いたしました。これは主に「ランディック原宿ビル」の取得等による土地の増加 1,184,032 千円、建物の増加 582,867 千円等によるものです。 この結果、資産合計は 11,406,970千円 となり、前事業年度末に比べて 3,646,860千円増加 いたしました。 （負債） 当事業年度末における流動負債は 4,327,304千円 となり、前事業年度末に比べ 2,353,584千円増加 いたしました。これは主に物件取得等に伴い短期借入金が 1,842,000 千円増加したこと等によるものです。固定負債は 4,798,113千円 となり、前事業年度末に比べ 251,361千円減少 いたしました。これは主に「ARCHES KAMIYAMACHO」の売却に伴い長期借入金を繰上返済したこと等に伴い、長期借入金が 426,471 千円減少した一方で、テナントの増加に伴い、預り保証金が 112,962 千円増加したこと等によるものです。 この結果、負債合計は 9,125,418千円 となり、前事業年度末に比べて 2,102,223千円増加 いたしました。 （純資産） 当事業年度末における純資産合計は 2,281,552千円 となり前事業年度末に比べて 1,544,636千円増加 いたしました。新規上場に伴う公募増資等による資本金 635,697 千円及び資本準備金 635,697 千円の増加、当期純利益 278,593 千円の計上によるものであります。 ② 経営成績の状況 当事業年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され、インバウンド需要やサービス消費の回復をはじめとして、社会経済活動の正常化に向けた動きがみられました。しかしながら、不安定な海外情勢などを背景に資源・エネルギーや原材料価格の高騰や、円安などの影響により過度にインフレを恒常化させる可能性がある等、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約73文字
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】 当社は、フレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。