事業の内容
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/ 原文長 約2034文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社３社（株式会社アーバネットリビング、株式会社ケーナイン及び他１社）の計４社で構成されております。 当社は設立以来、東京23区、駅徒歩10分以内の開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売（卸売）を基軸事業として、分譲用マンション及び戸建住宅の開発・分譲、アパートの開発・１棟販売、事業用地の仕入販売、不動産売買の仲介並びに不動産賃貸業等の不動産事業を行ってまいりました。 当社グループは、設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、実際に居住する方々のニーズに応えるだけでなく、効率性と芸術性の融合を目指して、外観や共有スペースにデザイン性やアートを加える等、「ものづくり」にこだわり、独自性を追求した自社ブランドの確立を進めてまいりました。 当社グループは、変動の激しい不動産業界の環境に対応するため、役職員数を最小限とする少人数体制のもと、アウトソーシングを最大限に活用した効率的かつリスクの少ないビジネスモデルを構築する一方で、金融機関の不動産融資の厳格化や不動産価格の大幅な変動に対処できる強い財務体質の構築と、固定収入となる賃貸用不動産の自己保有を進めてまいりました。 当社は、エンドユーザー向けの分譲・賃貸・マンション管理（小売・サービス）等の事業のために、2015年３月に100％子会社である株式会社アーバネットリビングを設立し、グループとしての業績の拡大を図っております。 また、当社はホテル開発という新たな事業領域参入に当たり、研究目的で2020年10月、東京・蒲田駅前で自社保有ホテル「ホテルアジール東京蒲田」を開業し、株式会社アーバネットリビングを通じて運営いたしております。 さらに当社は2024年２月に株式会社ケーナインを子会社化したことから、当社グループの中核事業に「東京・川崎・横浜の戸建・テラスハウス分譲及びアパート開発」を加え、事業領域を拡大しております。 なお、昨今のマンションニーズに対応するために、当社グループは従来の投資用ワンルームマンションにDINKS向けのプラン及びファミリータイプのプランを組み込んだ複合型のマンション開発を推進しております。よって、当連結会計年度末より当社グループが開発するマンションにつきましては、投資用ワンルームマンションに変わり都市型賃貸マンションと呼称いたします。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは、以下のとおりです。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3044文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念としております。 この企業理念の下、都市型賃貸マンションの開発・１棟販売を中心とした事業活動を行い、事業を通して社会の発展とサステナビリティを巡る課題解決に寄与するとともに、持続的な成長と企業価値の向上を図ることにより、ステークホルダーに貢献することを経営の基本方針としております。 (2）経営戦略 当社グループは、東京23区をメインの開発エリアとした都市型賃貸マンションの開発・１棟販売及び東京・川崎・横浜の戸建・テラスハウス分譲及びアパート開発を基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。当社グループは物件ごとに地域性を重視した外観やエントランス、機能性を重視した居住空間をデザインし、購入する方と居住する方双方の満足を追求してまいります。 さらに、Ｍ＆Ａを活用した事業領域の拡大や、シルバー層向け住居やホテル開発にも市場動向を見極めながら取り組むとともに、他社との共同事業や東京都心以外での開発も視野に入れ、持続的な成長を図ってまいります。 なお、ホテル事業につきましては、インバウンドの急拡大と国内旅行需要の回復により、客室稼働率と客室単価の向上を図り、事業収益の最大化に努めてまいります。 (3）経営環境 当社グループの基軸事業である都市型賃貸マンションの市場は、賃貸については、分譲マンションの高騰、未婚化の進行や高齢化による単身世帯の増加、各世代における単身者の都心再流入等により堅調に推移しており、都心の好立地で居住空間の充実した物件に関しては、今後さらに人気が高まるものと考えております。 また、実需については、企業による人員確保のための社宅需要や、若年層による将来の資産形成、富裕層の相続税対策に対応できる堅実な運用商品として、購入者層の拡大を見込んでおります。さらに、東京23区においては国内のファンドやリートに加え、円安を背景とした海外投資家の購入意欲は依然として高いものと思われます。 このような要因により、急激な金利上昇が見込まれない状況においては、販売面での底堅さは維持されるものの、仕入面においては、都心好立地の用地購入で競合が続き、価格も高止まりしていること、さらに、昨今の建設資材の価格や人件費の高騰により、工事原価が上昇していることから、利益率の低下という問題に直面しております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3044文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念としております。 この企業理念の下、都市型賃貸マンションの開発・１棟販売を中心とした事業活動を行い、事業を通して社会の発展とサステナビリティを巡る課題解決に寄与するとともに、持続的な成長と企業価値の向上を図ることにより、ステークホルダーに貢献することを経営の基本方針としております。 (2）経営戦略 当社グループは、東京23区をメインの開発エリアとした都市型賃貸マンションの開発・１棟販売及び東京・川崎・横浜の戸建・テラスハウス分譲及びアパート開発を基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。当社グループは物件ごとに地域性を重視した外観やエントランス、機能性を重視した居住空間をデザインし、購入する方と居住する方双方の満足を追求してまいります。 さらに、Ｍ＆Ａを活用した事業領域の拡大や、シルバー層向け住居やホテル開発にも市場動向を見極めながら取り組むとともに、他社との共同事業や東京都心以外での開発も視野に入れ、持続的な成長を図ってまいります。 なお、ホテル事業につきましては、インバウンドの急拡大と国内旅行需要の回復により、客室稼働率と客室単価の向上を図り、事業収益の最大化に努めてまいります。 (3）経営環境 当社グループの基軸事業である都市型賃貸マンションの市場は、賃貸については、分譲マンションの高騰、未婚化の進行や高齢化による単身世帯の増加、各世代における単身者の都心再流入等により堅調に推移しており、都心の好立地で居住空間の充実した物件に関しては、今後さらに人気が高まるものと考えております。 また、実需については、企業による人員確保のための社宅需要や、若年層による将来の資産形成、富裕層の相続税対策に対応できる堅実な運用商品として、購入者層の拡大を見込んでおります。さらに、東京23区においては国内のファンドやリートに加え、円安を背景とした海外投資家の購入意欲は依然として高いものと思われます。 このような要因により、急激な金利上昇が見込まれない状況においては、販売面での底堅さは維持されるものの、仕入面においては、都心好立地の用地購入で競合が続き、価格も高止まりしていること、さらに、昨今の建設資材の価格や人件費の高騰により、工事原価が上昇していることから、利益率の低下という問題に直面しております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約7627文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高279億65百万円（前連結会計年度比38.0％増）、営業利益27億26百万円（同12.2％増）、経常利益24億26百万円（同13.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益17億１百万円（同17.5％増）となり、いずれの数値も、2023年12月22日に開示いたしました「通期連結業績予想の修正に関するお知らせ」を上回ることができました。 これは、当社グループが主に不動産事業において、「ものづくり」にこだわり、東京23区、駅徒歩10分圏内での都市型賃貸マンション開発・１棟販売というビジネスを推進し販売先から高い評価を得たことに加え、建築コストの急激な上昇の中においても、将来不安を抱えた若年層の不動産投資意欲、相続税対策を目的とした富裕層による需要及びファンド・リートを含めた国内外投資家による収益物件への需要に応えることができたことによるものであります。 セグメントごとの経営成績は、以下のとおりであります。 （不動産事業） 不動産事業につきましては、売上高は277億47百万円（前連結会計年度比38.0％増）、セグメント利益は38億73百万円（同10.4％増）となりました。 このうち、不動産開発販売につきましては、都市型賃貸マンション等11棟712戸及び戸建・テラスハウス分譲等23戸並びに用地５件の売却により、売上高は271億15百万円（同38.5％増）となりました。都市型賃貸マンション開発については、棟数・戸数ともに期初予定以上の売上を計上することができました。また、戸建・テラスハウス分譲等につきましては、株式会社ケーナイン（2024年２月29日に子会社化）が主に東京23区南西部や川崎市・横浜市等において売上計上したものであります。不動産仕入販売につきましては、中古分譲マンションの買取再販（１戸）により、売上高は46百万円（同23.7％増）となりました。その他不動産事業につきましては、不動産仲介及び不動産賃貸業等により、売上高は５億85百万円（同18.0％増）となりました。 （ホテル事業） ホテル事業につきましては、「ホテルアジール東京蒲田」の宿泊料等により、売上高は２億18百万円（前連結会計年度比43.2％増）、セグメント利益は31百万円（前連結会計年度はセグメント損失８百万円）となりました。 これは、国内旅行需要の回復及びインバウンドの増加等を背景に、前連結会計年度に比べて大幅に客室単価及び客室稼働率が上昇したことによるものであります。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1346文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2022年７月１日 至 2023年６月30日） (単位：千円) 報告セグメント 合計 調整額 （注）１ 連結財務諸表 計上額 （注）２ 不動産事業 ホテル事業 売上高 外部顧客への売上高 20,112,382 152,463 20,264,845 20,264,845 セグメント間の内部 売上高又は振替高 20,112,382 152,463 20,264,845 20,264,845 セグメント利益 又は損失（△） 3,507,878 △ 8,292 3,499,586 △ 1,069,677 2,429,909 セグメント資産 33,085,471 1,371,053 34,456,524 9,781,122 44,237,646 その他の項目 減価償却費 88,632 37,233 125,865 19,932 145,797 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 45,903 45,903 （注）１．調整額は、以下のとおりであります。 （１）セグメント利益又は損失（△）の調整額△1,069,677千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用等であり、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 （２）セグメント資産の調整額9,781,122千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セグメントに帰属しない提出会社が保有する現金及び預金等であります。 ２．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と一致しております。 当連結会計年度（自 2023年７月１日 至 2024年６月30日） (単位：千円) 報告セグメント 合計 調整額 （注）１ 連結財務諸表 計上額 （注）２ 不動産事業 ホテル事業 売上高 外部顧客への売上高 27,747,622 218,288 27,965,910 27,965,910 セグメント間の内部 売上高又は振替高 27,747,622 218,288 27,965,910 27,965,910 セグメント利益 3,873,847 31,134 3,904,981 △ 1,178,617 2,726,363 セグメント資産 35,213,305 1,336,262 36,549,567 10,423,380 46,972,948 その他の項目 減価償却費 88,051 36,976 125,028 17,722 142,750 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 794,032 794,032 5,372 799,404 （注）１．調整額は、以下のとおりであります。…